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德國房價維持的秘密--住宅合作社

摘要：

許多已發地區房價都因土地炒作、空間有限等因素而上漲；但是德國房價在1977年後僅上漲60%，同其個人名義收入額則增加3倍。德國房價之所以可以維持，主要是透過住宅合作社的制度。首先，建房舍要住一供需平衡；再者利用合同儲存，要求先存錢再貸款，並且固定房貸利率，在金融制度上穩定房價；保障租屋市場，包括政府的介入，維持房價穩定，並在法律上保障房客權益；另外鼓勵自建房屋，透過合作社的方式，避免建商公司壟斷。其中合作社的制度設計是19世紀末開始。Victor Aime Huber因為在英國看見貧窮無產階級的居住環境問題，在1862年於德國成立漢堡建築合作社，已集資的方式讓貧窮人集合起來，長期租借。1885年漢諾威的儲蓄及建築協會，致力於租賃住宅建設。經過長期發展，現在成為由一群人繳交一定金額，有利息并在退出時確定收回；這筆存款的收益可以維持基金會的運作、日常支出與房屋折舊。在近代售德國政府協助，提供借款保證、長期低利貸款等優惠，鼓勵這種非營利的住宅經營形式，並且於2006年成立了德國住房合作社市場促進會。