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租賃市場營運之評析:以社會住宅為例

摘要：

「家」是一切的起點，從負擔住得起，到有溫度的生活住在一起，居住需求是租賃住宅市場的基礎，在住宅需求上升和高房價的情況下，對租賃住宅的需求也在增加，而社會住宅就是以家為核心，打造一個每個人都負擔得起的居住環境，最終目標是讓大家實現美好的住房夢想。　　但由於房價不斷上漲，而民眾的收入並沒有相應增加，而居住是人們的基本需求，租房是比買房更負擔的起選擇，因此發展住宅租賃市場以滿足人們的「居住」需求的政策理念應運而生，包含社會住宅興辦計畫、社會住宅包租代管計畫、租賃住宅市場發展及管理條例等。　　本研究將以租賃市場的社會住宅之營運等議題為研究範圍，從社會住宅的角度出發，探討國內外社會住宅案例，以及透過專家深度訪談對於社會住宅的未來發展看法，建構出社會住宅的未來，以及如何營運發展。研究結果指出: 台灣的住宅自有率約達80%，而在租賃住宅市場還不到10%。長期租賃市場缺乏法令的規範，以及有效的市場機制不足，導致市場存在高空屋率。在住宅需求上升和高房價的情況下，對租賃住宅的需求也在增加。自2022年中央銀行已升息4次，買房的壓力加大，造成「以租代買」的現象增多。租金漲幅持續上升，導致房租指數繼續攀升。政府則大力推動「社會包租代管」計畫與「租金補貼」政策。另新創業者運用科技來解決房屋銷售和租賃，及房地產業問題。社會住宅落實居住正義，應完善租賃住宅制度。由於台灣興建社會住宅進度緩慢，政府宜建立專責機構規劃，並委專人、專責管理，朝向專業化。透過社會住宅混居模式的推動，達到住宅多元化的發展與促進社區融合。此外導入社會福利服務，積極發展成社區網絡。政府透過減稅、不追討過往租金稅收方式鼓勵房東加入包租代管計畫。建議租金實價登錄應採分階段推動，並加入配套實價課稅的優惠減免。社會住宅租金宜建立一套統一標準計畫，每3年審視以動態調整租金水準。興建適合高齡者共居、寵物共生，與青年及銀髮族共居之社會住宅。